美國以紐約、洛杉磯和三藩市3地住宅租賃最佳。圖為紐約布魯克林樓景。（攝影：鍾耀恆）

自2008年金融海嘯後，美國樓市大跌，美國標普20大主要城市房價指數由2007年3月的204.14高點，直插至2009年5月的140.8低點，跌幅約50%。本來這正是執平貨之時，可惜當時我的生意初上軌道，資金不多，眼見香港樓亦大有上升潛力，兵家之道取易不取難，取近不取遠，所以集中投資在本港樓市。

需求上升租金3年漲9%

不過筆者一直相信美國樓必贏，它是世界樓市中的藍籌股，若全球經濟復甦，它一定升得快。事關美國作為世界警察、國際霸權，有能力將垃圾債券基金，以財技拉長當無事。經濟好時賺到盡，經濟差時零息大量印銀紙，國民生活水準一樣在全球人民之上。對其他國家而言，美國的軍事力量可作為保護，亦可以是極大威脅，當然今時今日開戰不容易，但用作談判籌碼卻綽綽有餘。

至今年3月，美國房價指數為198.52，7年間已回升41%，某些城升更升近一倍，如三藩市、西雅圖、鳳凰城、奧蘭多等。

金融海嘯的發生是因為次按問題，如香港1997年樓市泡沫爆破一樣，都是銀行貸款給還款能力低的投資者所致，但美國人比較幸運，他們有國家作擔保，物業不用變成負資產，輸錢有國家包底，故可以全身而退，但就嚴重影響他們往後的借貸信用，要再次承造按揭買樓變得非常困難，因而形成大量租客。

根據今年2月房地產網站Trulia的調查顯示，愈來愈多美國人由買變租，租樓家庭由2008年的33.36%增至2015年的36.97%，同時擁有住房的家庭則續年遞減，去年7月更破了50年來最低水平（62.9%），現在美國約有4,300萬人租樓住，需求上升至租金上漲，過去3年平均升了9%左右，空置率則下降約3%。

費城兩萬美元買千呎

考考你，哪三個美國城市最多租樓客？答案是紐約、洛杉磯和三藩市。除了這三個城市租客最多，有些城市甚至出現樓價跌但租金升的怪現象。東岸的費城現在仍然有大量銀主盤拍賣，數千美元Bid起，地頭蟲可能以一兩萬美元，便買入一個千多呎單位。你沒看錯我也沒寫錯，美國有些地區真的平到你唔信，將單位化粧後，可再以10萬美元左右賣給外國投資者，利潤非常可觀，賣點是永久地權，因美國的法治令人有信心。更有一條龍服務幫業主搵埋租客，扣除每月管理費，仍收到10厘以上回報，比起香港買樓的一、兩厘實際回報，的確非常吸引。

其實在美國要找10厘以上租金回報並不困難，多個城市亦有大量選擇，尤其靠近大學附近的住宅地段，更比平均市場租金高出幾十個巴仙。投資房地產追求的是升值潛力及回報率，近年東岸的升值潛力一般，美國地產業界看好東南部和中西部，不過若看租金回報，則比全世界很多城市都高。

撰文：

郭釗