專欄

深圳樓價難超香港

深圳樓價難超香港

中國國務院隆重宣布,將把深圳發展成具有中國特色社會主義先行示範區。
消息一公佈,多家以深圳為根據地的內房股股價馬上炒起,這是不是意味着深圳樓價會大幅上漲?

深圳仍有大量土地

這個好消息自然會推動深圳樓價上升,但要追上香港則不容易。

第一個原因是:深圳可開發的土地面積比例遠高於香港,數年前,梁振英當特首時,多次提到整個香港只有6%的土地,是用來建房屋讓香港人居住,還有大片大片的土地未開發。所以梁振英很努力地尋找可以開發的土地,並到了他自稱的盲搶地的地步。

香港許多土地被列為不許開發的郊野公園,香港也有許多農地掌握在數家地產商手中,這些地產商要通過補地價才能把農地改變用途,用來建樓房。地產商很自然也會控制這類土地的供應,香港也有許多土地被稱為「棕地」;要回收這類棕地,過程很慢,阻力很大,香港四面是海,當然也可以學習新加坡那樣填海,但是,香港「環保人士」永遠反對填海。總之,梁振英在他5年任期內,依然找不到多少土地可以用來建屋,香港樓價不斷的上升,最基本的道理就是土地供應短缺。

深圳情況不一樣,深圳在中國改革開放之後才開始開發,從一片空地、農地建設起來,土地全部掌握在政府手中容易開發,過去40年,深圳的開發井井有條,市容整齊,城市規劃良好,土地供應的量遠遠超過香港,盡管深圳人口比香港還多,但是可用面積遠比香港大得更多,平均每一個人可分配到可用面積大過香港,樓價自然不可能超越香港。當然,今日深圳高檔地區的樓價已經比香港中低檔地區的樓價高,但是同樣檔次地區的樓價一比較,香港依然高得多,將來深圳樓價上升速度可能比香港快一些,但要整體超越香港依然不容易。

深圳政府力壓樓價

深圳除了可開發的土地面積遠遠高於香港之外,深圳打壓樓價的「辣招」比香港更「辣」,香港基本上是以稅務來打壓樓價,而深圳則更進一步,成了限購、限價,由政府直接出面限制非深圳人買樓,由政府直接出面直接干預樓盤售價。深圳政府也很清楚的知道,樓價太高會限制及阻止引入人才,今日深圳政府已經有政策以金錢吸引深圳以外的人才移民深圳,如果深圳樓價高到多數人買不起,很難吸引人才,很難發展成具有中國特色社會主義示範區。

原文刊於618期《iMoney Wealth》置業安居

撰文:

曾淵滄

欄名:置業安居

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