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新盤過萬入伙 租金有價講

新盤過萬入伙 租金有價講

踏入2019年,一手市況雖然好轉,卻未能促進二手成交,這或因新盤定價平過同區二手,令市場購買力轉到新盤市場。二手買賣交投大減,部分放盤轉賣為租,碰巧多個新盤今年內入伙,租盤進一步增多,新舊租盤在客源競爭上更趨激烈。刻下租務市場正處於傳統淡季,租盤吸納速度又持續放緩,在租盤供多求少的情況下,住宅租金或會持續下跌。事實上,樓價下跌,租金同告回落,據差餉物業估價署最新公布,截至去年11月底,私人樓價指數連4跌個月,最新報366.3點,按月跌3.5%;租金指數終止持續9個月的升勢,最新報195.9點,按月跌0.76%。

中原地產研究部早前一份報告指出,據集團新簽租約統計,去年12月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金為35.9元,按月跌1.9%,重返至2017年12月水平。換言之,去年全年計,整體租金無升跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預計,今年首季住宅租金調整幅度少於半成,到第二季時或找到支持位。多個新盤今年內陸續入伙,以量計更是2004年後新高。據差估署資料顯示,今年預測落成量為20,371伙,由於少量新盤本於去年底入伙,但因各種問題延遲至今年初,因此今年入伙量或比預期多。以紅磡環海.東岸為例,該盤原預計去年底入伙,但上月底才獲發入伙紙,預計業主今年2月才開始收樓。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示︰「新盤收樓後,會有兩成至三成單位放租,隨着入伙量增多,租盤也會湧現,令租金受壓。以港島東區為例,筲箕灣形薈、北角柏蔚山,也於今年首季入伙,料區內租金將會受壓。始終租客選擇多了,而且大量租盤同時推出,業主制定租金時,要有一定吸引力,單位才能租出,相信九龍及新界也有同樣情況。」

新盤過萬入伙 租金有價講


啟德及荃灣西將有多個新盤入伙,兩區比較之下,啟德新盤租金較易受壓。雖然新地(00016)本周剛以112.6億元,奪得啟德跑道海景地王,但目前區內配套不多,如港鐵啟德站尚未落成,而且仍有多個新盤動工,又或即將動工,躁音及污染問題嚴重。另一邊廂,今年上半年,荃灣西料有3個新盤入伙,而海之戀將是首個入伙盤,據區內代理表示,項目租盤暫佔全盤約10%,比率不算太高,相信業主大多買來自住。不過,隨着項目陸續入伙,放租量近月開始增多,令區內樓盤租金受壓。比如說,柏傲灣1B座高層E室,實用面積652平方呎,業主原叫租2.8萬元,終減至2.3萬元租出,實用呎租僅約35元,低市價近16%。

事實上,租金走勢與樓價關係密切,若然樓價持續下跌,租金也難有力上升。行內專家普遍預計,今年上半年樓價仍會下跌,最快到下半年才會好轉。換言之,上半年租金仍料下跌,雖然跌幅不會太多,但對租客來說,或是好消息,更可把握新盤入伙潮,尋覓平租盤。

撰文:

黃卓賢

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