樓價「只升不跌」的神話似乎快將幻滅。紀惠集團行政總裁湯文亮表示，自特首林鄭月娥推出六大房策後，且在加息及中美貿易戰影響下，樓市已經轉勢，惟影響仍要一段時間才反映出來。他續指：「樓市最大的不利因素，就是所有不利因素一起來，大家雖然預期利息會增加，但估不到中美會有貿易戰，而樓價不斷上升，最終令到政府知道是供應不足，除了積極開拓土地之外，更加推出新樓空置稅令地產商不能囤積居奇，而我認為現在最影響樓市的因素就是資金流走，現在銀行體系結餘不足800億元，隨着資金離開，香港可能在美國沒有宣布加息之下而自行加息，加息令業主負擔更重，令打算買樓的人有所憂慮。」

有需要亦不應入市

除息口因素，最近發展商推盤速度明顯加快，而新盤開價亦不如以往進取。湯文亮解釋指：「新樓空置稅迫使地產商賣樓，如果唔賣，每年大約要付5%新樓空置稅，新盤供應多了，新樓樓價自然下跌，地產商當然了解實況，如果持貨不賣，可能會受雙重損失，即是樓價下跌以及要付新樓空置稅。」他又預計，發展商日後仍會多推新樓單位，甚至降價。

發展商策略有變，大孖沙如鄭躬洪、波叔及大鴻輝最近亦紛紛沽貨套現。湯文亮認為：「相信『玩具鄭』是私人投資失利而要賣樓，反而不太影響樓市，波叔及大鴻輝大規模出貨，反而令人覺得憂慮，投資者好比圍繞葡萄園的玫瑰，當有黴菌襲擊葡萄園，玫瑰花會預先死亡，這可以說是一個警號，現在大投資者出貨，可以說是對樓市一個警告，大家不得不小心。」

中原地產創辦人施永青亦表示，樓市最近的確較為淡靜，但不肯定是否轉勢，又認為即使中原城市領先指數（CCL）某周下跌，也不代表樓市經已轉勢。「現時可確定的是交投全面下跌，少了差不多五成。原因是不確定因素多了，令買家無咁快能作出決定。同時，放盤量也不多，因現時放盤成本很高，若樓價日後不跌三至四成，他們賣樓後便很難再置業，故令二手市場嚴重缺盤。缺盤代表供應少，故二手市場價料比一手企得硬。」

觀乎最近多位資深投資者相繼大手出貨，發展商也積極推出新盤，王震宇表示以上動作可視為不看好後市的表現，現時發展商開價已不及以往進取，他估計，如未來樓市出現明確轉勢，發展商會更加快「去貨」，惟他相信短期內不會出現新盤開價大幅低於同區二手的情況。對於未來的樓市走勢關鍵，他提醒大家不要輕看歐債的問題，坦言歐債仍有「爆煲」可能，屆時對全世界經濟必帶來影響，本港也難以獨善其身。

文章節錄自第567期《iMoney Wealth》封面故事。

撰文：

陳詠妍、黃卓賢