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善用韓國租屋制度 100萬掃3物業

善用韓國租屋制度 100萬掃3物業

香港人最愛磚頭,有彈藥之人更放眼海外,尋找澳洲、加拿大、英國、日本、泰國等地的物業,但就鮮有聽聞港人說會買韓國樓,但Ronny卻是第一批買韓磚頭的港人。

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在韓國生活的Ronny,早於2007年前在當地買了人生第一個物業,當時樓價為250萬元,兩年後覺得寧把物業投資全放在公司上,於是以約310萬元賣出,再加上過去在日本賺回來的一桶金,一掃就掃了3個位於首爾站附近的單位,後來再用7年時間收購同幢大廈50個單位,當時每個單位樓價為100萬元,找銀行借貸一半,即每個單位付50萬元就做了業主,但當年Ronny在首爾站買樓卻被人取笑是傻仔。

人棄我取 掃50首爾物業

「當年首爾站係全韓國的人最唔鍾意住的地方,(97年)亞洲金融風暴後,係最多露宿者住又臭又髒,即等同香港的深水埗。但如果在香港搞房地產,我一定會揀深水埗,(盡管)香港人覺得又『雞』又鴨寮街,但深水埗係西九龍位置地理最好的。韓國的首爾站又地鐵又機場快綫,仲要開埋KTX直接落釜山,喺呢個站的房地產地價點會低?我就唔再搵資料,一有錢就買,有幾多掃幾多,所以我掃咗50個單位返嚟。當時個個人都笑我傻仔,韓國人聽到你住首爾站,就好似覺得你住深水埗一樣,但佢地依家開始驚,因樓價開始升得犀利!」Ronny自認眼光獨到,現首爾站附近這幢物業,每個單位樓價已升值至170萬元,換言之,50個單位已為他帶來3,500萬元不動產資金。

後來,Ronny把整幢大廈改造成公寓式酒店(Service Apartment),現主要作為旗下s.a.wedding安排來韓婚紗拍攝的新人住宿,以及在附近工作的外國人作為公司宿舍和留學生合租住。

假設樓價100萬元,買家支付30萬元就可以,再以全租形式出租,即租客要付70萬元,而業主只付30萬元便可購入單位做業主。「我只用了90萬元買咗3個物業,再每間收70萬元租金,即100萬元槓桿可以買3個單位返嚟,有300萬元價值。」至於租客源如何?「好多韓國父母唔幫子女買樓,就幫佢哋租樓,因一年(租約期滿)之後可攞得番啲錢,相對穩陣,因政府有大彩池,(萬一業主走數)有一定數額俾番租客。」
Ronny指房產是最穩陣投資,盡數買韓樓好處。「看你想以咩形式賺錢,長揸定短炒?回報高一定係出租或轉做民宿,韓國樓係好難跌也好難升,要升要等契機。」

Ronny口中這盤生意有兩種做法,一是做中介賣樓收佣,二是接手做物業管理,如幫業主搵租客或管理,視乎金額而收取6%至10%手續費。他又派定心丸,指就算隔山買牛也不怕︰「(在韓國)港人可以香港護照買樓,佢可以簽一份委託書俾我Hold住層樓,嚿磚頭係你嘅,無人攞得走。」他又想到可以搞睇樓團,或與香港地產商合作去拓展計劃也可,更相信會是一個噱頭。

撰文:

伍寶賢

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