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唐樓癡收購舊樓 翻新出租

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假如你要買樓投資,說不定會選擇大型屋苑、單幢樓或居屋,但幾乎可以肯定,舊唐樓會率先被攆出考慮範圍,理由一大堆:無保安、環境差兼維修費貴……。不過凡事總有例外,就如一向投資作風穩健的「田少」田北俊,自2007年起亦斥資4億元購入了上環威靈頓街多幢唐樓,最近更成功以6.4億元轉售,勁賺2.4億。

但要數投資唐樓先驅,則非美籍廣告人Dare Koslow莫屬。他由2005年起先後在中上環收購25幢唐樓,速度拍得住地產商,及後更以「新舊Crossover」的概念翻新旗下唐樓:鮮艷外牆配五十年代鐵窗;「花樣年華」式地磚配Cyber傢俬,結果引來大批豪客排隊求租,最高紀錄750平方呎唐樓叫價5.5萬元,回報直迫17厘。

Dare笑言,今天公開投資秘笈,既想大家有錢齊齊搵,更希望鼓勵人們寓投資於保育,讓瀕臨絕跡的唐樓可繼續安然屹立我城。

唐樓癡收購舊樓 翻新出租

Dare Koslow是土生土長的美國人,偏偏鍾情幾千里以外的一個小島:「香港的舊建築特別有個性,我看過好多香港舊照片,舊到四、五十年代都有,舊街、舊樓都好靚好Perfect!」從事廣告的他,1994年修畢國際外交碩士後,急不及待來港找工作,與香港人一同見證97回歸。

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抽著一隻行李箱,Dare搬入北角半山豪宅寶馬山花園。那裏環境清幽空氣好,屋苑有山景有海景,鄰居往來無白丁,還挑剔甚麼?「街道和大廈沒聯繫;鄰居汽車直達門口,入到屋後就關上大門,我幾乎一個人也不認識,也沒家的感覺。」

Dare唸過中國文化,憧憬鄰里間守望相助,可他不知道,那境況已遺留在「香港八幾」的年代,即使他經常掛在口邊的電影《歲月神偷》,也不過是復刻版。「很奇怪,我以前在紐約SOHO低密度住宅,一幢六伙,鄰居常常聚會,互相關心,我以為中國人社會會更好,但寶馬山沒這回事。」熬了兩年,他抽著同一隻行李箱離開寶馬山,搬進上環太平山街的唐樓。

上環舊區重拾鄰里文化

太平山街是個怎樣的地方?唐樓無電梯、外牆批盪甩漏兼窗花生銹;臨街的士多和大牌檔殘殘舊舊,一街都是麻雀聲和老伯們在高談闊論。Dare卻如獲至寶:「在馬寶山失落的,竟在太平山街一一尋回。」他欣賞中上環舊區建築密度低,居住環境夠人道,區內人事物令生活充滿細節,深深把他吸引住,即使放假也不願離開本區。

「在中環商業區下班,我會徒步走回家,愈接近舊區感覺愈輕鬆,嗅到家常菜的氣味,鄰居會親切地跟你Say hello,縱使你是個外國人。我最喜歡在大牌檔食飯兼學廣東話,老闆一家視我如家人,他們三兄弟Johnny、Peter和Sunny,我叫他們JPS,哈哈……你明白嗎?這才是真正的家。」

唐樓癡收購舊樓 翻新出租

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在太平山道住了幾年,Dare瘋狂迷上唐樓,不斷告訴身邊的朋友唐樓有多好,但要數首次投資唐樓,是2004年的事。當年Dare搬進了列拿士地台,偌大的玻璃窗正向著太子台,兩處都是瑟縮扶手電梯旁的小街。他看見五樓連天台單位在裝修,不消一會,殘舊的單位換上亮麗新裝,再過一會就有人進駐。「我如夢初醒,哦!翻新唐樓正是我想做的事,或者可以藉此告訴所有人,在中環不一定要住豪宅,唐樓都好好,正如我常說:住在中環,也可以住得不中環!」

投資億元收購保育中區

及後,他以220萬元購入了太子台一個750平方呎單位,豪花50萬元裝修,更換水電系統、玻璃窗和地磚,又優化了廚房和室內間隔,即引來識貨之人垂青,出價3萬元求租,將裝修費計算在內也有回報有13厘,把他嚇了一跳。「我認為這條路是對的,起碼很適合我,可以寓喜好、興趣於賺錢,你說世上還有更幸運的事嗎?」

差不多同一時間,政府公布了幾個中環重建項目,舊區將被夷平換成呎價過萬的豪宅,而Dare深愛的唐樓,亦會死在推土機之下。這危機促使他加快收購步伐,幾年間買入了25幢分布在普慶坊、華里、結志街、太平山街及士丹頓街等地的唐樓,投資額超過一億,現時仍保留當中18間。

他笑言:「我揀的唐樓位置適中,周邊環境不會太差,而且我對設計好有信心,所以我會將回報訂在10厘以上,現時手頭上的樓都可租到2、3萬元,而回報最高的一層樓750平方呎,樓價連裝修費共400萬元,現租5.5萬元,回報有16.5厘。」

鐵窗花舊牆壁成為焦點

究竟怎樣的裝修才會吸引人用5萬元去租?且以Dare位於士丹頓街的住所作解說。這個接近1,600平方呎的單位,用的是「阿爺」年代的實木門;長型巨廳內十多米的玻璃窗,盡是我們小學時課室的鐵窗花,還有以為一早絕跡的蠶蛹型壁燈,最特別的,是那道油漆甩離的橫樑。Dare笑說:「我猜上手業主用過淡黃色,再上手就是粉綠色,那就是這間唐樓的故事,歷史的美是裝不出來的,當然也不是人人欣賞,我很喜歡,所以特別要裝修師傅把它留下來作點綴。」

舊式家居細節,卻配上Cyber feel不銹鋼雪櫃和煮食爐;工作檯、吧檯和鋅盤混為一體的花崗岩石檯,還有Raw味極重的磨光混凝土地,感覺時尚又玩味,而置中的杏色大梳化和深棕色書架,就成了新舊設計的中和劑,令全屋感覺變得和諧。「大家都說這裏的裝修費200萬元很貴,其實是因為我樣樣都要最好,但一般唐樓拆牆、改水電系統再加普通設計和傢俬,10萬元已經可以。若果要求間隔刁鑽些,用料靚些,則要花上50、60萬元。」

下一站︰九龍城旺角舊區

那麼,又有哪些人會看上Dare的樓,願意一擲千金租住?現時,撇除他與拍檔居住的單位,其他全數租出,租客主要是來自歐洲和美國的Banker,亦有從事貿易和製造業的。Dare說,這類人不太重視Service,因為包租公換個電掣也要搞上好幾天,「他們要的就是不一樣,喜歡有趣特別的住所,還有一定要近工作地點和蘭桂坊。」

Dare表示,曾經有位租客跟他說,住在唐樓很自豪。事緣租客的外籍同事均住在Serviced Apartment,首次到訪唐樓便已被深深吸引,再聽過唐樓的歷史故事便更不得了,拉著租客要他作中介,叫Dare把新盤全留給他們。「我聽後很開心,因為知道唐樓真是很有Market的!」更有一些長期住客,待在同一地方太久,要求Dare出租其他單位給他們轉轉環境,結果幾個人不斷Shift,最後成了好朋友。

Dare對投資中上環唐樓可謂樂此不疲,但其實他心中另有大計。自從政府預告九龍城和旺角舊區的發展後,Dare就希望將成功經驗帶到那邊,故現正馬不停蹄物色唐樓翻新保育。

終極目標:翻新廠廈變住宅

他亦留意到九龍區不少空置的舊工廠同樣可改成住宅:「雖然現時法例不容許,但我看到整個社會的Mindset正在轉變,就如以前的紐約SOHO,一樣禁止改建工廈,但政府慢慢意識到發展潛力,逐步開放。你知道嗎?現時住在裏頭的,不是Banker便是律師,樓價升得快,還吸引其他國家來取經。凡是新思維總得有人肯去試,而我不介意成為此人。」

Dare Koslow Profile

  • 年齡:54
  • 學歷:哥倫比亞大學國際外交系碩士
  • 投資歷程:
  • 2004年斥220萬元首次購入太子台唐樓單位,以月租3萬元出租約3年,及後以500萬元放售
  • 2005至2007年間於普慶坊、結志街、太平山街及太子台等購入約20個唐樓單位出租,平均租金約2.2萬元,其後售出部分單位
  • 2008年斥700萬元購入士丹頓街兩單位打通自住,更花200萬元翻新裝修
  • 2009至2011年在弓絃巷、東街及卑利街購入6個單位出租
  • 最高峰期擁有25個唐樓單位

(原文刊於2011年第183期《iMoney》)

撰文:

郭麗安

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