上篇文章講解了「現金流資本化」的概念。先補充一下應如何去釐定不同資產的Cap Rate，Cap Rate可以理解為一種Required Rate of Return，從財務的角度即是Discount Rate（折現率），用以將未來產生的持續現金流折現為現值，從而得出資產的估值，兩者的概念其實是一樣的。

不同資產有不同的特性，有些較具流動性，有較好的再融資能力；有些銀碼較大，市場交易較少，但長遠較具升值潛力。因此市場對不同特性的資產有不同的要求回報率（Required Rate of Return），即Cap Rate。資本化概念亦可應用於分析房地產相關的股票，如一些房地產投資/開發商和REITs。

定立資本化率（Cap Rate）可以說帶點藝術，定立時需要考慮企業本身的資本成本（Capital Cost）、企業的內外部融資成本、資產折舊（導致貶值）、資產產生的現金流的穩定性和增長能力。外部因素則包括加息預期、通貨膨脹等等。

投資一隻房地產股票或REITs，不得不看其使用的Cap Rate，由於資本化率具有很高的敏感度，在估算房產價值時對結果會產生乘數效應。如果一間企業透過調低Cap Rate去提升資產的估值，從而粉飾業績，大家便要留意。
例如新鴻基地產（00016）評估落成的投資物業所用的Cap Rate是5.2%，相信也是考慮了上述的因素，由於大部分為已改造的商場物業，增長較尚有改造空間的領展（00823）為低（領展Cap Rate為4.8%），因此亦較為合理。

有了「現金流資本化」的概念，便能得出「先現金流，後價值，再價格」邏輯的結論，同時亦能對缺乏流動性的資產（特別是一些非主流資產例如商舖、工廈、倉地等）進行較準確而「有數得計」的估值，而現金流就是一個重要的「標」，Cap Rate是一個對資產進行資本化估值的工具。明白上述後，大家在投資時便不再被資產本身的流動性問題所限，因為只要有現金流的資產，我們便能將現金流資本化從而得出估值。

任何資產都有流動性溢價，特別在投資選擇不多、政府限制多多（如買樓按揭限制、DSD、SSD等）、資產流動性荒的市場下，資產的流動性溢價便愈見明顯。這解釋了為何住宅市場上的細價樓，呎價會反而比大價樓貴。新樓比二手樓貴，除了較新外，主要其實是因為買新樓有發展商貸款。工廈拆售比「原則大碼」工廈貴上三成，其租金也一樣。

以上種種都反映了流動性（當中亦包含了資產的再融資能力）有價，市場需求會考慮資產的流動性溢價而自動調節。

撰文：

Starman 80後投資者、生意人

欄名：星投博客