專欄

股與樓的10年挑戰

股與樓的10年挑戰

近年Facebook興玩10 Years Challenge(十年挑戰),這10年來樓價升到癲,金融海嘯之後,投資物業遠遠跑贏投資股票,看來已是個共識吧。不如來個股與樓的10 Years Challenge,對比一下結果如何,大約計算出一個感覺。

先看股票,用代表恒指的盈富基金(02800)方便計算。2009年盈富基金約12.5元,到2019年升至約28元,其間不斷派股息,10年來共收到股息7.45元。計及股息,總回報約為2.8倍,年回報約11厘。到投資物業(私人住宅市場),用中原城市指數(CCI)作計算。2009年CCI約60點,2019年升至約170點。回報同樣約2.8倍,年回報約11厘。

當然,若股樓都是投資項目,計算物業回報時應加入租金回報。到政府差餉物業估價署網頁上看資料,用A至E類物業租金回報率計出平均值。2009年平均租金回報率約3.22厘,2017年約2.4厘(還未有2018年數字)。因此隨樓價上升,租金回報率一路下跌,為方便計算,這10年來就取個平均值,約為2.8厘。由於租金收入未必完整,需要扣掉成本,如經紀佣、空租期、維修、差餉、管理費等,業主亦有機會視乎個人收入而被納稅,所以計2厘。加上租金回報,10年來投資物業年回報約為13厘。結論是這10年來投資物業跑贏,但股票只跑輸個馬鼻。

或可雙軌並行

有人或會質疑,買磚頭優勝之處是可以運用槓桿,上面的比較並沒有考慮這點。其實這是財務操作考慮,若計入其中,會把事情更加複雜化。首先,現時政府針對樓市出了很多「辣招」,磚頭的槓桿比例都被壓下去,效果不再明顯。第二,磚頭有槓桿,低息的,其實股票也有,沒有私銀戶口也可以用盈透證券(Interactive Brokers),利息可能比磚頭所借到的還要低。第三,按揭所用的槓桿,利息與年期及業主的個人供款能力有關,把業主的個人賺錢能力計入其中,令比較有所偏差。

第四,若考慮更多財務操作,股票於持股期間可不斷以股代息,或以股息再投資,甚至以月供來製造出平均成本法,可以進一步推高回報率。由於磚頭金額大,普通打工仔只能買入一間物業作投資,期間收租都不能再加碼,只能把按揭還掉,或找其他金額需求較少的投資配合。第五,同樣因為「辣招」因素,物業投資買賣不靈活,當遇跌市,相對高的買賣成本令投資者動彈不得。因此以實質投資回報計算,這更公平反映事實。或會有人質疑,比較時所取的10年前數字正值金融海嘯,股票相對低位,若於2007年32000點時買入,結果可能是投資股票至今12年來得出負回報。

然而,股樓都從金融海嘯後開始起步。若問筆者為何不拿2007年高位來計算,筆者同樣沒有拿2018年股市高位33000點來計算,也沒有拿1997年CCI100點來計算(這會計出整體物業回報於過去22年來只升八成)。若選擇性地拿騰訊(00700)、平保(02318),甚至美國NASDAQ指數或FAANG來比,結果不會「輸個馬鼻」吧。上網按個鍵,世界各地的股票都買到,其實比投資物業彈性大得多。

這篇文章不是撑股票,而是借10 Years Challenge分析數據,認識不同投資工具的威力。選擇熟悉的,有好機會的投資,或者雙軌並行亦可,兩者沒有相互抵觸,條條大路通羅馬。

原文刊於第591期《iMoney Focus》百萬Blogger專欄內。

撰文:

止凡

欄名:百萬Blogger

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