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【專家點評樓市】卓百德:樓市已轉勢 非泡沫爆破

【專家點評樓市】卓百德:樓市已轉勢 非泡沫爆破

樓市已陷入下跌周期,行內專家、大行分析員近來也接連唱淡,加上中美貿易戰、新興市場危機、歐洲政局不穩等壞消息,確令人擔心樓災重臨。摩根士丹利前董事總經理卓百德,研究亞太區樓市逾30多年,是行內殿堂級地產分析師,曾多次準確預測樓市走勢,及分析背後成因。他認為,香港樓價數月前見頂,現正處於周期性下跌,料明年或再跌15%至20%。

他續指,自2008年環球金融海嘯後,香港樓價已調整數次,但多數國家只得一次,又認為香港樓市不算有泡沫,皆因過去一段時間,樓價雖然持續高企,但整體住宅成交量仍低於歷史平均水平。「若看過往數據,歷史平均值約是每月平均7,000至8,000宗,如宗數升至每月10,000宗以上,樓市便處於牛市或有泡沫。」事實上,據土地註冊處公布,由去年至今,月均整體住宅成交量約5,000至6,000宗,最多亦只約7,000多宗。

今年8月,官方樓價指數轉跌,整體住宅成交量同時漸減,上月更只得2,635宗成交,按月跌37.9%,創近32個月新低。卓百德表示,現時人心惶惶,擔心樓價下跌會導致經濟崩潰,雖然從香港情況來看,即經濟增長、失業率、薪水、利率、及住宅供應等方向分析,市況確會轉差,但情況卻非極險峻。他解釋指,香港明年經濟增長放緩,但仍有增長,而且失業率低,並會持續處於低位,至於薪水,雖不太可能按年升5%,但料仍有2.5%至3%增長,即只是放緩。他續指,雖然近年住宅供應量上升,但政府多年來也高估此數,即實際供應比預計少,加上供應量至今仍未足夠,若與多年前相比,即年均供應量約2.3萬至2.9萬伙的年代,仍有一段距離。

利率仍低 惟非致命

縱觀卓百德提及的五大因素,息口走勢似乎最影響香港樓市。事實上,港幣與美元掛鈎,代表香港資產,尤其是樓價會比其他市場波動,皆因香港利率需緊隨美國,故無法透過加息或減息來控制本地通脹及資產價格。美國利率走勢按當地經濟情況而定,或與香港所需有別,因此有時或見利率低於實際所需,終致推高資產價格。

自2015年底至今,美國聯儲局加息8次,合計2厘,惟期間香港只加一次,幅度輕微。一般來說,利率單一因素不太可能令香港樓市或經濟崩潰。不過,利率上升或抑制購買情緒,減慢資產價格升值,甚或引致輕微衰退,最終或令經濟放緩。卓百德認為:「香港利率確會上升,我們數月前也認為美國聯儲局明年加息3次,但從目前美國債市情況來看,加息3次機會大減,而且本港息率仍然偏低。雖然加息確會影響市場,但絕非致命。」

值得留意的是,美國近期長短債息差收窄,部分年期孳息曲綫更現「倒掛」,即長期債券利率低於短期債券利率。雖然市場指標,即2年期及10年期國債孳息曲綫仍未見「倒掛」,但市場認為美國經濟將劫數難逃,且亮起警號,換言之,美國加息意向或不及早前,即令香港明年利率持續低企,且難升至致命水平。卓百德認為,與股票市場相比,債券市場通常是中期經濟前景較佳指標,若債券市場敲起警號,即提醒市場,經濟快將放緩,故要多留意債券市場的變化。

節錄自第582期《iMoney Wealth》封面故事內。

撰文:

陳詠妍、黃卓賢

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