專門為多家發展商任法律顧問的泰國地產律師Boonchai Nitibordeeborriruk教路，分析3大買屋方法。

方法1：30年長租約

外國人可以向發展商或泰國人業主以30年長租約租用土地（Leasehold）連土地上的獨立屋或別墅，租約會清楚顯示在當地土地註冊處發出之地契上，列明租用人之姓名。30年租約可以續期兩次，即合共90年。期間外國人「租客」可以自由出租或出售其獨立屋，如果新買家是泰國人，業權會變為「永久產權」，如新買家是外國人，長租約年期將以30年扣減已租用年期，例如外國人A於2018年簽長租約，5年後賣給另一名外國人B，承接租約的外國人B，其租約只餘下25年期。

若以長租約形式30年後續約可能出現爭拗，包括原業主或持有人身故，後人不續約，甚至30年後，原業主要求大筆續期金額，哪怎麼辦？Boonchai指，在簽署30年長租約時，外國人「租客」可以在租約上加上條款，寫明業主30年租約屆滿時「必須無條件續約」。

方法2：使用權協議

Usufruct即使用他人財產而獲得利潤的法定權利，是外國人在當地購買房地產的方法之一，「使用權」持有人擁有出租或出售房子獲得利潤的權利，有關使用權協議會清楚顯示在土地註冊處的地契上。

實質上，Usufruct可以分為「30年長租」（可續兩次，共90年）及「終身」兩種。一般情況下，當地地政部門較容易批出30年長租約的Usufruct，而「終身」Usufruct當局的審批較難，要視乎業主與買家的關係。Boonchai指，Usufruct法律手續上較為繁複以及技巧較高，目前市場上熟悉這方法的律師不多。同時，願意使用這方法的發展商或當地人業主亦較少。

方法3：由泰國公司持有

有不少外國人開設泰國公司，並以泰國公司名義持有土地、獨立屋或別墅，但在當地開設泰國公司，法律規定公司必須有51%或以上是由本地人持有。大部分發展商及代理均不建議外國買家以此方法持有物業，原因是風險太高，公司可能被公司的本地人賣掉或進行非法生意。

Boonchai表示，有不少外國人仍然用這個方法持有物業，他們可以於成立公司的同時，跟有關的本地人簽署協議，買入餘下所有份額。他又稱，當地不少律師熟習有關程序，買家可找信譽良好的律師樓代為處理。

至於公寓（Condo）方面，外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓，並擁有跟本地人一樣的永久產權，受到泰國法律保護，而外國人購買的公寓面積不得超過整幢物業總面積之49%，以一幢總面積1萬平方呎的公寓為例，其中4,900平方呎的面積是可以「永久產權」賣給外國人，若外國人所佔的「永久產權」份額已滿，之後的外國人只可以「長租」（Leasehold）形式擁有，全幢其餘的51%業權必須賣給本地人。

撰文：

何嘉敏