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曾國平博士︰空置稅不可取3因由

曾國平博士︰空置稅不可取3因由

本刊專欄「鷹鴿博弈」作者、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平博士(Byron)近日返港並到訪iM接受專訪。這位宏觀經濟學教授評論美國加息對香港樓市的影響之餘,更為讀者講解空置稅在經濟學上不太可取的原因。

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經濟進入加息年代,這備受港人關注,其中一個主因是我們擔心高息會推倒樓市。但Byron就對「息率上升就可令樓市回落」說法有所保留。「首先,近年聯儲局每次加息,大家早就有所預期,絕少有出乎意料的情況,所以唔會因為6月加息,樓市就突然大震盪;第二,現時香港的樓市與1997年時相比『安全』得多,因為在金管局的監管制度下,市民從銀行借錢買樓變得困難,例如你要做壓力測試,亦難像以往一樣『借到好盡』。所以有限度及緩慢的加息,對樓市的影響好有限。事實上,美國由零息開始加至現在的1.5厘,大家都見不到樓市有太大變化。」

金管局或好心做壞事

「有好多人傾向相信,因為香港的實質利率見負,所以樓價上升;但現時實質利率已有所回升,亦見不到樓市好大震動。」Byron早前在專欄文章《加息?加供應?邊樣對樓價影響大啲?》提過這講法,並點名提及支持這個說法的姚松炎教授,稱其看法為「供應無效學派」,意指他側重利率對樓市的影響,但不太理會住宅供應的影響力。

另一個講法,是加強樓按貸款的管制,例如為辣招加辣就可調控樓市升勢。上述可見,Byron同意金管局推出的一系列辣招令樓市變得「安全」,但是否等於辣招在調控樓市上亦漸見成效呢?這點他就不太同意。

「你要先搞清楚金管局的目標。如果是要令樓市變得『安全』,它的表現當然算是不錯。但辣招的副作用是,例如某些二手樓較以往難轉手。」除了令二手樓市流動性下降,Byron亦認為金管局的嚴格規管,反而令財務公司等不受金管局管制的影子金融機構崛起,風險上升︰「現時發展商都會用一些相當寬鬆的條件借錢予客戶買樓,因為他們不直接受金管局限制;不少財務公司都有類似情況,當金管局禁止銀行做某些按貸業務,這些貸款需求就流向財務公司。」這個情況下,不單樓市升勢未止,亦會帶來潛在的金融風險。「問題正是,有多大的需求流到去財務公司那邊呢?金管局未必知道,出事時亦未必有準備處理。」

一手空置稅事倍功半

不過,近日公眾對所謂辣招的討論已轉到一個新焦點——空置稅。如果讀者有留意Byron近期的專欄文章,不難發現他相當反對空置稅,他解釋︰「一般支持空置稅的講法,一方面是針對地產霸權;論述的內容就是地產商手上有大量住宅唔賣,囤積居奇。這個故事人人都會明白,亦因此得到不少支持。」

「但細心思考一下空置稅的作用,你會發現論述是站不住腳的。例如說一手空置稅,我們先要理解為何有空置的一手樓?如果空置是地產商牟利之法,大型豪宅還是小型樓較多空置?應該是小型樓吧。」惟現實上空置率最高的卻是豪宅,最低反而是細樓,Byron指這個現象多年來相當穩定,而要解釋亦不難︰「就像失業率一樣,正因為搵工時僱員雙方都需時找尋合適的配對,之後又要談判薪津等問題,因此有自然失業的現象。發展商賣樓亦相似,細樓易賣因為每間的特質都相當接近,分別可能只是坐向及樓層,這既定的設計下買家亦較多。豪宅不同,間間的差異很大,不少有獨特的設計概念,要找買家一拍即合談何容易。亦因此,豪宅的空置率較高,非因發展商唔賣,而是難賣得出。」

一方面,一手空置似是合理的經濟現象;另一方面,徵收空置稅可能產生壞影響︰「你想一想,當地產商要交稅,它當然會將部分稅款轉嫁到買方。轉嫁多少就視乎買家的需求彈性,但好有機會空置稅反而令樓價上升。」

Byron續指︰「在執行空置稅方面亦會有一定難度,因為地產商實在有太多方法規避。最終政府可能要將條例定得相當繁瑣,並要花費極大的資源實行。」 因此Byron覺得,空置稅只是作為「懲罰」地產商的工具才會有效,「但這不應是政策真正的目標,因為買家同樣會受損。」

撰文:

Econ記者

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15:55 2018/06/15