各界原本預期，政府將動用發展商手上的農地，轉換成首置上車盤用地。現時各大地產商手上逾1億平方呎農地儲備，若因首置用途而釋放，將是龐大的樓市供應。然而，林鄭月娥在《施政報告》隻字不提農地轉換，僅動用一幅位於觀塘安達臣道的住宅地作試點，提供1,000個單位。落差之大，被外界質疑是「雷聲大，雨點小」。

經濟學者林本利認為，今次《施政報告》不提轉換農地，不代表將來不用，「可能林鄭有軍師獻計，擔心未來一年樓市會下調。」故他相信政府推行首置上車盤會多觀望一年，同時等土地專責委員會搵地，就農地轉換，明年或有更確切消息。他續說，若樓市在未來一年下跌，政府更可能放棄推行首置上車計劃。

政府將大力推動綠置居，或有取代興建公屋的可能。林本利說綠置居應當支持，「公屋很多富戶，既然迫不走，不如用利誘吧！」無論經濟順逆也要交租，不如擁有自己的物業，「有能力的（公屋富戶）應離開安全網，為自己和為社會好，而且綠置居並不貴，樓價只是200萬元左右，公屋很多富戶應買得起。」

白居二助居屋戶換樓

今年1月開售的綠置居先導項目，新蒲崗景泰苑售價介乎94萬至298萬元，面積介乎192至494平方呎，平均呎價約5600元已買到市區樓。林本利假設公屋戶買一個價值200萬元的單位，由於綠表人士可付5%首期，首期只需10萬元；若承造95%按揭、貸款190萬元，假設供樓利息2.15厘，月供約8,200元，他認為供樓負擔不算太重，而且趁年輕默默供樓，晚年更可利用這物業承造逆按揭，每月收取數千元作退休金。

今次施政報告另一焦點是把「白居二」恒常化，林本利認為此舉有助居屋戶換樓，如一些居屋補地價比率很高，如1997年樓價高企，部分居屋屋苑需要補地價達六成，「好像筲箕灣東旭苑補價亦達一半」。倘這些業主透過「白居二」賣樓，買家和賣家也不用補地價，兩家也得益。

節錄自第521期《iMoney Focus》。